从“以房养老”来看中澳对比!值得反思!

作者:Vincent   发布时间:2018-07-30 12:39   点击次数:773


"养儿防老,不如以房养老"、"年轻时人养房,年老时房养人"……

 

近年来,这些"以房养老"的观念被越来越多的中国人接受。部分购房者选择赴澳洲购房"以房养老",获得比国内高一倍的租金收益和更稳定的升值预期,提高老年生活质量。

 



前段时间,一篇发表于中国《人民日报》,关于澳大利亚人以房养老的文章引起了社会和媒体的多方关注,文章指出:65%的澳洲老年人借房产作为一种补充性的养老收益,使晚年生活更轻松惬意。文章引发许多读者假想:“以房养老”是否能在中国实行起来?中澳两国的“以房养老”有什么区别?

 

“以房养老”


首先我们需要了解什么叫“以房养老”。打个比方,一个年轻人,他刚从学校毕业进入社会努力工作。几年之后,他向银行借了按揭贷款,买了个房子。按照规定,他将每月付按揭,连续还款30年。30年后,这个房子的贷款还清,正式属于他本人。

 

但是很不幸的,政府在这个时候告诉你,65岁之前先不发你退休金。你如果身体还很好,就去养老院“男耕女织”;身体不好,就把房子抵押给银行,它会给你一大笔钱,用来养老。等你走以后,房子又回到银行手里。于是“以房养老”这一概念越来越受到全球老年人群体的关注。

 

“以房养老”主要是指老年人将自己的房产以出租、出售、反向贷款抵押或租房置换的形式,实现住房资产与流动资产之间的相互转换,将资产在一生中予以优化配置,实现一生效用的最大化。

 

然而,同样是“以房养老”,在不同的国家、政策和国情背景下却有着截然不同的效果,下面小编给大家一一来对比。

 

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以“租房”养老

 

62岁的戴比尔太太住在澳大利亚纽卡斯尔大学的附近的一个山水如画的别墅区,自从丈夫去世,子女们去悉尼打拼事业后,戴比尔太太开始独居在自己四居室的别墅中。没有太多积蓄的戴比尔太太不甘于只能依靠有限的政府养老金过着拮据的生活,于是她向附近的纽卡斯尔大学提出申请,将自己的别墅作为海外留学生的寄宿家庭,以每间房每周150澳元的价格租给留学生,不但每月为自己增加了1800澳元的可支配金额,可爱的留学生们的到来还可让戴比尔太太摆脱独居的孤单和乏味。

 

每天学生们去上课了,老太太在别墅的后院浇浇花或到邻居家串串门,晚上等孩子们回来一起用餐,听孩子们说说每天的新鲜事和了解不同国家的文化。由于学生们大多都成年了,老人不用过多的担心他们的自理能力或安全,周末还可以无忧无虑的去悉尼和自己的儿女们家庭聚会,看见老人焕发的神采,儿女们都无比的放心和欣慰!

 



而同样的方式在中国却有着一定的局限性:

 

1.中国的房屋普遍以公寓为主,公寓的卧室数量少,通常是一到三居室而在中国一套两居室公寓的价格可以在澳洲的购买一套四居室的别墅。

 

2. 中国房产的租金回报率较低。例如,在北京三环上的一套两居室的公寓大概是300万元,月租金为4000元,租金回报率仅为1.8%。而在澳大利亚第一城市的悉尼,离CBD近在咫尺的一套80万澳币的居室公寓,月租金可达2800澳币,租金回报率高达近5%。

 

3. 与国外永久的土地产权不同,中国的住宅用地使用权期限按照法律规定是50年或70年。土地到期之后,产权归属还是一个等待解答的问题。

 

2

以房产“反向贷款抵押”养老


房产的“反向贷款抵押”是澳洲人实现以房养老的另一种方式。住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给金融机构,金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世,它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

 

65岁的陈太太现居澳洲,靠有限的退休养老金生活,她拥有价值40万澳元的澳洲房产,手头上只有8000澳元现金,而她每年的生活费大概需要1万澳元。如何用这套房子来产生收入?思前想后,她把澳洲的房子抵押给某银行,对方在综合评估其年龄、预期寿命、房产现有价格等因素后,每月给她一笔固定的贷款以补充养老金。就这样,陈太太每个月都有可观现金收入,应付她的开销绰绰有余。说起诗情画意的澳洲生活,陈太太满脸的悠然惬意。

 



而在中国,“反向贷款抵押”的实行有一定的难度:

 

1. 市场走向扑朔迷离,房价涨跌难断

 

“把房子抵押给金融机构,在未来几年甚至十几年里将产房价值换成养老金,最后房子归金融机构,这种模式,产权运作方面是可以实现的,但精算起来非常麻烦,它要求的条件是房地产市场要稳定。”广东金融学院教授周建波说。

 

如果中国像德国那样,20年来房价都非常稳定那是没问题,但国内未来五年的楼市都不好说,一旦楼市崩盘,房价大跌怎么办?金融机构也不可能做赔本的买卖。

 

2. 以房养老的社会信用尚未确立

 

中国人对代理机构的信任度较低,而代理机构本身经营管理能力也有限,很多承诺也无法兑现。其实北京早在几年前就已经出现“房屋银行”这样的代理机构,但一直没做起来。一方面房主不信任中介,另一方面这类代理机构本身的信用体系也不健全。

 

3. 房价没有真正的适合中国特色的估值模式

 

以房养老研究实验多年,之所以难以推进,原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重,风险无法评估。房价没有真正的适合中国特色的估值模式,中国房地产尚未经历整体上真正的下降周期,拥有住房者对于未来房价的升值预期较高,此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估,造成出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。另外,以房产进行倒按揭,需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估,而不是以人均寿命做为期望值,导致评估情况十分的复杂。

 


在我国,以房养老还不算主流,小编觉得,“以房养老”暂不适合中国。因为“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。要老百姓把辛苦一辈子攒下的一套房子抵押给金融机构,不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。所以朋友们,前方路途遥远,凡事靠自己吧,能移民的抓紧移,不能的就另想办法发达吧!



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