【中澳房产大对比】让更多人了解澳洲房产

作者:Vincent   发布时间:2018-08-02 02:28   点击次数:995


说到投资,大家一定会联想到风险,所以投资者本都希望能有一个稳健升值的投资产品。而说到稳健升值,地产永远是排在前列的投资品。而现在,越来越多的投资者将目光转向长期稳定的经济体澳大利亚,寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。


那对于咱们中国投资者来说,澳洲地产跟中国地产的区别在哪儿呢?我们该如何选择?



1 产权    澳洲 vs 中国


根据中国土地管理法的规定,中国住宅土地的使用期限是70年。


就是说----你买的不是房子,而是使用房子70年的权利。70年后,土地会重归国家所有,续租费用未定。


澳洲房产是永久产权,花一次钱你的家族就能世世代代拥有它,并且没有遗产税。


也就是说,一个大公寓/大别墅,世代永流传。。。



2 法律保障    澳洲 vs 中国


在中国,买房一般去房产交易所办理,是没有专业律师参与其中的。如果投资者对合同细节不予了解,在日后陷入陷阱和纠纷之中的事情时常发生。


对比而言,在澳洲,买卖双方都必须要聘请专业过户师或律师处理相关的法律事务。通过专业人士的把关,投资者的利益更能被保护,投资风险也随之被降低。投资者在澳洲买的不只是房子,更是放心与安心。



3 投资门槛和投资限制    澳洲 vs 中国


买楼花(海外人士大部分情况只能购买楼花)


在中国买楼花一开始就需要付30%-60%的首付,同时开始还贷款,投资门槛高,风险大。


在澳洲,首付不超过10%,交房前无需付利息或者付清房贷。如果开放商不能如期交房,那10%的首付会连本带息的退回给投资者。而且,这10%的首付款是存放于政府监管的信托帐户里,交房前开发商都无权动用,所以投资风险低。


买现房


在中国,就拿上海举例,第一套首付为至少35%,第二套首付50-70%,第三套限购(你有钱也不卖给你)。


在澳洲首付一般在20%左右,只要符合贷款条件,购房数量没有限制。



4 空置率    澳洲 vs 中国


2014年中国城镇住房空置率报告显示,全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%,上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5%。 如今可能更高。


而根据澳洲房产信息网站Domain集团今年一月的统计,澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%,悉尼房屋的平均空置率甚至小于1%


按照国际惯例,空置率在5%-10%之间的为合理范围,说明商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展; 10%-20%之为空置危险区,有必要采取一定措施,保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区,投资者需要谨慎考虑。



5 租金回报和出租难易    澳洲 vs 中国


租金回报


报告显示,今年上半年中国17个大中城市的普通住宅租金回报率平均为2.6%。上海和北京的分别为1.9%和1.8%。


而澳洲首府城市的租金回报率一般都在5%至6%之间。


出租难易


在中国,房屋租赁管理的整个体系还没有规范化,立法工作滞后,大多房屋出租管理公司缺乏后续服务。


澳洲的租赁业相对正规, 租房市场制度健全,保障业主的合法权益。出租管理公司能为投资者提供一系列服务,包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。一站式服务让投资者省心省力,坐收租金回报。



6 还款方式    澳洲 vs 中国


在中国,购房者需要连本带息一起还,还进去的钱不能取出,存款利息小于贷款利息。


在澳洲,贷款可以只还利息,不用还本金,并可开银行对冲帐户(offset account),放进去的钱可以随时拿出和存入,享受同样的利息。



7 房屋增值后再贷款    澳洲 vs 中国


在澳洲,如果你得投资房升值了,你可以到银行去重新评估房价,增值的80%可以申请再贷款用做其他投资。


举个栗子


买房:假设2012年买一套70万的房子首付20%→14万,

算上房价上涨和货币贬值,2017年保守估计市值将达100万或更高。


如果只还利息的话,


1. 在2017年将房子卖掉,你将获得现金:100万-剩余贷款 56万= 44万。


2. 如果继续持有此房产的话,


可以从银行转贷100万*80% = 80万, 80万-56万贷款 = 24万。这24万可以再被用于别的投资!


而在中国,这是不可能发生的


8 税收优惠    澳洲 vs 中国


在澳洲,纳税人买投资房可享受负扣税,这是澳洲税务系统中允许个人减少可扣税收入的一种方式。通过负扣税,投资者每年可以省下一大笔税费。


具体来说,投资房负扣税的来源在于--—折旧。


折旧的意思就是你把一个新的完整的房子出租出去,由于租客的使用,你的房子会有些“损耗”。澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出。折旧率大概在1.5%到4%不等,根据每个房产的不同情况有所区别。也就是说,一个80万的房子,每年可以做的折旧是12000到30000不等。


省钱秘笈:

假如你的工资是每年65000,一个价值80万的投资房就能给你做到高达30000的负扣税,那么你的需要被扣税的收入就只有35000,你的个人所得税会减少一大笔!


而在中国,负扣税是不存在的。



客观来讲,和中国房产市场相比,澳洲地产市场更加成熟与规范,在信贷制度和租赁管理方面,澳洲也相对更加完善。


另外,在澳洲投资房产能够获得其永久产权,澳洲也没有遗产税。这样投资门槛低,还款压力小,租金回报率高,纳税人还能享受负扣税优惠的澳洲地产,非常适合中长期投资。



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