海外投资近年来越来越受到关注，中国人的投资，似乎一直偏好在房地产行业。有人说，中国买家推高了房地产市场，造成居住可负担水平升高。也有人说，中国人投资促进了当地的经济发展。但是想要做好房地产投资，首先就要摆脱传统的思想束缚。

举例一个美国的真实案例，结局有些极端，道理浅显又深奥：

一对夫妻，2002年登陆亚特兰大，想要买一套自住的房产。在房产经纪的介绍下，最终买了一栋位于市区东北的独立别墅。这栋15万美元购下的房产，使得夫妻二人在郊区住了近十年。

这期间房价不仅没有上涨，经历2008年的经济危机后，2011年挂牌11万美元出售，也无人问津。

最后还以一个悲剧收场：丈夫枪杀了妻子，然后自杀。

会有这样的结局，或许有有心理层面的问题，但从海外置业的角度，有一些要点还是需要强调。

中国人在海外购房上总会犯以下几点错误：

1、带着主观偏好选择投资房产

关于投资房产的选择，需要强调的是与自住房的选择标准是不同的！

无数次听见购房者抱怨说某个投资房的阳台太小、卫生间没有窗户、是地毯不是地板、房屋外观不够新颖，怎么不朝南北等等问题，但其实对于房产投资，房子本身只是一个产品， 一个媒介，一个帮助投资人获取收益的工具。

如果把房子看成一支股票或债券，你还会考虑自己是否喜欢这支股票吗？唯一需要考虑的只应该是它的投资回报！并且是怎么样用最少的资金带来最大的回报。说白了也就是物业的升值潜力，出租回报、长期持有成本、以及您的现金流。

2、土地情结

绝大多数我们的同胞都会纠结在土地这个问题上，但其实有没有“地”不该是全部考虑！事实上加一个字才是你需要考虑的重点，“地点”！

试问，澳洲火车站旁的一房公寓，和偏远地区的一套别墅，如果是同样的价钱，那么单纯从投资角度上来说，你认为哪个更有升值潜力？哪个在未来出售的时候会更加抢手？

别墅的好处是含土地所有权，缺点是前期投入大、不便打理、在长期的持有成本上远高于公寓。而相比前期投入极大的别墅，楼花（指预售的新房，交房时间在1到2年不等）给投资者带来的资金压力就小了很多，有时候一套别墅的钱几乎可以分散投资两套或更多的公寓，投资楼花让投资人能更加灵活的操作自己的投资项目，把利益最大化，资金风险最小化。

3、房子是否会涨

这是恐怕是最常见的问题了，想反问的是房租会不会涨，工资会不会涨，水电费会不会涨，物价会不会涨，有没有通货膨胀？如果这些都会涨，那么房价怎么能不涨？

其实房价也就是所有这些东西的结合体。以澳洲为例，光是通货膨胀，每年就是百分之4左右，如果经济形势好，投资房选在了一个好的地段，拥有各种升值的潜在因素，那么7到10年完全就可以翻一倍，甚至大于一倍。除此之外，最重要的一点就是移民的增加，以墨尔本每年增加约10万移民的增涨速度，房子的需求量也大大增加。

4、“抄底”的心态

几乎每一个投资人都希望自己可以在最低点买入，最高点抛售。可是最低点究竟在哪里？相信再专业，再优秀的投资专家也无法回答这个问题。只有当房价回升的时候，我们回过头看才知道：哦！原来上次我想买没买的时候就是最低点！

高抛低吸是每个投资者的梦想，可巴菲特也说过，想要抄底是神做的事，不是人做的事。广大投资者应该更优先看价值，而并非价钱。

那么，关于海外置业你应该知道什么？

房地产投资在哪里都是一样，区位为王。大到整个国家的经济环境、人口结构、产业活力等，小到所在城市的街头巷尾、衣食住行等，都需要考量。

但与我国近十几年开始快速城市化的背景截然不同的是：

在欧美地区，人口稀少，经济发展也已进入稳定期，出现“浦东”的可能性是微乎其微的。纽约、洛杉矶等大城市都极为少见。

市中心尚且算不上房地产火热的区域，更不用说是偏远郊区，几无增长环境与空间。

用国内的思路来指导国外房地产市场的投资，是海外置业群体自然而然的习惯，但往往也是最容易失误的模式。

投资金额高、投资期限长，有明显的异质性，是房产投资的主要特征。

若是自住，生活便捷、舒适最重要；

若是投资，如何兼顾收益又保障流动性，是需要解决的核心问题。

初到一个陌生的市场，收集信息确实有难度，但房产对很多人来说都是人生最大的一笔投资，绝对是值得花费这份时间和精力的。

我们总结了3点供大家参考：

第一，选择相对稳定、成熟的市场，以各国大城市为主。

国家、城市的选择是置业的第一步。只有在法律法规健全的前提下，市场信息才会相对公开透明。

比如，英国市场全程务必有律师介入，见证交易发生；日本市场有统一的登记管理办法，律师甚至会要求卖方对房屋全部的真实情况进行说明，包括多年前是否有人在此去世。

第二，选择开发经验相对丰富的开发商。

不仅因为丰富的经验能让项目的品质更有保障，也因为当企业以中长期运营为目标时，更有可能选择出有竞争优势的地段，储备土地，进行开发。

第三，尽可能选择本土化的服务团队。

专业的事交给专业的人，专业是基础。本土化的团队对当地的真实情况更为了解。

虽然无法杜绝“忽悠”，但能大大降低被“二次忽悠”的概率。没有当地从业经验的服务团队，可能连他是否在忽悠您，自己也说不准。

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